主题公寓，是指根据房源特点、租客需求，进行准确定位，选择合适的主题内容，进行相应的宣传、装修、运营、管理。其最大特点是赋予公寓某种主题，并围绕这种主题建设具有全方位差异性的社区氛围和经营体系，从而营造出一种无法模仿和复制的独特魅力与个性特征，实现差异化竞争的目的。随着市场的发展，主题公寓形态渐渐涌现，创业、女性、爱情……

南京装修网了解到，在业内专家看来，这个时代的商业价值不再是大众化审美和主流趣味，而是突显个性的亚文化消费!

目前有越来越多的公寓运营商开始按照细分主题来定义目标客户，精准定位消费群体，从而过滤出真正的高净值租客。比较代表性的有主打女性主题的包租婆女神社区等。

要确定主题，主要要把握以下几点：

第一，主题定位要独特。在确定公寓主题时，首先就是要有独特性,要与众不同，成为公寓的核心竞争力。主题公寓要创造出有差异的主题，形成特色化的经营。

第二，主题文化要鲜明，能够形成品牌标识。主题文化体现了公寓对精神内涵的追求，要通过主题文化来获得竞争优势，过于专业、狭窄和离消费大众较远带有猎奇色彩的文化，都是不宜拿来做主题的。

第三，同城市的主题公寓要占据先发优势，尽量稀缺，避免雷同。主题公寓的优势在于个性，如果个性变成共性，或者是简单的重复，特别是在同一个城市，这样的主题公寓就会面临激烈的竞争，而且，弄的不好的话，还会带来负面效果，被消费者抛弃。

第四，主题公寓的主题表现要追求性价比，不能舍本逐末。主题公寓本质还在住宿，租客最核心的利益还是在于公寓是否住的舒服，服务是否优质，性价比是否突出，公寓氛围体验是否对路。有些主题公寓为了突出主题概念，花了很大成本装修改造，但是租客接受的租金有限，造成公寓企业完全算不过账，得不偿失。

公寓的主题一旦明确，相应的用户筛选机制就必须建立起来，不能单纯为了出租率而对用户不加区分，否则主题特色便荡然无存。而对用户的选择，必须在对市场做好可行性分析的基础上，确定目标市场，做好准确定位。

首先，要根据市场确定目标用户，不同的主题、不同的产品特点和价位有着不同的目标客户群;其次，要做好垂直分割，每一个主题都有其特殊的爱好者和追捧者，这也就决定了每一个主题公寓有其独特的客户群。

以女神社区为例，除了只限女性入住之外，女神社区有严格的租客审核制度，要求租客必须具有国际化视野的都市白领女性。审核环节为：第一阶段叫“Rush”，这是一个相互了解和选择的过程。初步筛选，找到彼此中意、“合眼缘”的同伴，一起成长。第二阶段“Pledge”阶段，这个阶段有很多神秘的“大冒险”的活动，只有自信、积极、乐观的人，才能通过审核，成为的女神社区中姐妹会的一员!

用户群确定之后，如何针对用户标签，进行匹配性的产品设计、改造和装修是关键，应从产品选址、建筑风格、内部装饰、产品等多方面考虑，使公寓具有系统的主题元素。主要要在细节上下功夫，如床单、窗帘、灯具、座椅，乃至卫生间等都要注意主题元素的注入。

比如未来域更注重通过设计形成意识化的载体，形成IP化的人格属性，不再认同“样板房”概念，希望提供生活方式的空间。“房子是租的，但是生活不是租的”，喜怒哀乐，享乐是自己的。通过人群的气质研究，提炼升华客群的性格和人格属性，通过标准化设计和个性DIY模块选项组合，让每个房间成为个人审美意识的参与性表达和生活方式的组织者。未来域针对更多的女性客群设计了“乐活女神”产品，在色彩，材质，收纳，空间功能组合，照顾女性的习惯，甚至多设计几面镜子，通过细节撩拨女性敏感的神经。

比如在确定女神社区主题前，做过千余份调查问卷，了解市场需求，其中包含功能性需求，得出结论：75%以上的人愿意入住女神社区，其中形体课堂、屋顶酒吧、Party空间、付费SPA功能最受欢迎，此外，还有女性提出需要配置影音室和图书角，偶尔可有异性来访，配备紧急医药箱等简单就医功能。

以上为问卷部分内容

基于对市场需求的详细了解和物业条件，改造的女神社区在整体设计理念、共享区域、户型设计、功能配置和安全私密等方面有以下特色：