南京装修网了解到，随着3月15日、16日，南京楼市限购限贷接连升级，调控力度不断加强，在此基础上，市场在整体降温的同时，又出现了一些比较复杂的变化，二手房有一定成交热潮，但买卖双方的心态博弈、价格调整也在深化。新房各个板块的表现也不同，有的板块赶紧推房，激发出了上市量，有的板块虽然承压，但推房动力却不足，同时商办物业和住宅之间又出现冷热转换，市场进入了一个全面博弈的阶段。
新房冷热互现： 调控升级成交走热却又能量不足
在5个多月前的去年9月25日，由于限购令突然重启，南京楼市的销量数据在7个小时内，从认购199套、成交151套直接飙升到认购量1570套、成交1604套，认购量翻升近8倍，成交量翻升了10倍多。
而这一幕在3月15日晚似乎又重演了，当天限购令升级出台后，在晚间7点半登录网上房地产，发现交易数据为认购257套、成交137套，随后晚上8点认购达到277套、成交137套，9点认购473套，成交140套，10点认购552套，成交149套，最终在11点左右锁定在认购563套、成交149套，此后再没发生变化，这也意味着，在限购令升级后的4个小时内，南京楼市新上传的认购量猛增了1.2倍。
不过同样是增长，3月15日的交易爆发不仅在半夜零点之前就画上休止符，相比去年9月25日限购令落地当天的8-10倍的数量级也明显小了许多，对此业内人士表示，这是因为限购限贷至今楼市的需求“能量槽”已经少了许多，调控近半年的楼市，已不可能再像去年前三季度那样能量十足了。
二手房冷热互现：
一部分交易迅速释放，另一部分陷入胶着
新房成交被调控升级“烤热”，但能量和已被稀释，到二手房这一边，情况似乎也差不多，网上房地产显示，3月15日限购升级当天南京二手房共计成交392套，和此前连续数日的交易量相差并不大，同时也和去年9月26日限购落地当天二手房交易量井喷678套相去甚远。
不过在市场中，热度却是真真实实存在的，昨日中午来到位于华侨城的浦口区房地产市场交易中心桥北分中心，发现门外停车位几乎占满，交易大厅内人流也是满满当当，数了数，交易中心中少说也有两三百号人，时不时见到拿着材料一溜小跑的市民出入。
不过仔细一看人流分布并不均匀，交易中心的窗口大致分三类，有不动产交易登记受理即交易过户的，有开一二套房证明的，还有办理住宅维修资金的，结果有将近大半的人群集中在交易过户的两个窗口上，排队就排了二十几号人，后面坐着等的至少还有百来号人，而开一二套房证明的窗口其实比较冷清，中心门口也赫然贴上了“交易过户3月16日起每日限号200个”的通知，
“怎么，你也请假来过户了?”同单位的市民小郑和小杨在交易大厅碰见了，两人相视而笑，小郑说，原先这笔二手房交易房主一直拖着没过户，而昨天房主爽快答应了，应该是调控升级的原因。“其实最近交易还是有一定升温的，只不过热得不算快，但也绝不算冷，处于温和状态。”我爱我家浦珠路店的一位赵经理说，调控升级可能将部分前面的交易推了一把：“有的房主原先还有些犹豫，现在果断地出手交易了，但也并非每一例都是如此。”
而到另一家桥北中介，又恰好遇到了一位房主正在打电话向亲戚诉苦：“去年底说过了春节再谈，到现在春天都快过去了，难道等夏天不成?”这位房主大妈说，听到调控消息自己就想尽快把房源出手，而这回买家反而不急了，态度始终不确定。“确实有一些交易目前还很难做。”这家中介的店长说，其实桥北的二手房都是有议价空间的，且弹性相当大：“少的在两三万，多的上十万，但根据房源不同、房主不同差异特别大，于是这里面就有买卖心态上的博弈，目前看还不是很明朗。”不过南京装修网了解到，在市区华侨路和中山路房产交易中心，昨日办购房证明的人数则明显增多，华侨路的档案馆门口也排起了长队。
不同板块、不同物业冷热互现：
有的赶紧推房，有的静待观望
不光是新房二手房冷热互现，在不同的板块，也发现了冷热互现的复杂状况，目前除六合、溧水、高淳外，其他片区的新房市场并没有出现更进一步的调控，不过昨日发现，同样是调控下转冷，江北的浦口和六合楼盘表现大不一样，前者正在上演调控下的推房热，而后者则似乎陷入了短暂观望，卖房冷推房也冷。
桥北一家楼盘去年就传出要开盘，后来又改为今年五六月份开盘，就在最近几天，售楼处突然传出4月份就准备开盘了，昨日来到该盘售楼处，看房客户只有一两组，销售人员开门见山表示即将推房：“确实是4月份，而且想买要赶紧登记准备证明了，后面调控细则也把不定会有啥新变化。”当问及买房要不要摇号、要不要诚意金时，售楼人员一口否定了：“没有摇号，也不需要交任何钱，只要登记就能有选房资格，开盘随到随选，而且登记客户会有优惠，根据早晚的不同，优惠还会有差异。”谈及为何把开盘时间提前，销售人员表示还是考虑到市场不确定性太多，所以尽快加推了。
来到另一家此前传出即将加推的桥北楼盘，售楼处门口的广告牌已经赫然打出和上次开盘差不多的价格，售楼处内看房客也是寥寥，转了半天才发现有一组客户在咨询，问及开盘的事，销售人员直截了当回答：“现在就可以提前选房子，月底交款就行了。”南京装修网了解到，该楼盘预计本月底推600多套，房源量相当大，同样也是不摇号不排号，随到随选，提前就可以预选房了。
来到六合，先后进了多家售楼处，也都是看房者零零星星、为数极少，而开发商的推房积极性却并不高。据统计，六合的十几家在售楼盘此前有七八家处在没有存量房源可售的状态，而眼下六合限购出现升级，各家楼盘的反应却不明显，其中一家楼盘原本7月份推房，销售人员表示计划未变，仍要等到7月份，“只有3栋房源了，现在看也没法选。”还有一家楼盘此前传出最快4月份推房，并且意向客户很多，但昨日来到售楼处发现这里几乎没有看房客，楼盘眼下只是在缓慢销售商铺，问及住宅何时加推，销售人员表示可能也要等到7月份，“前期卖得快，就剩下两栋房子了。”另外几家六合楼盘，也均表示目前没有提前推房的计划。
而在城北、河西等板块发现，这里的住宅供应都存在一定短期空档，开发商则采取销售商铺、办公、车位等物业来弥补空缺，同时规避限购带来的不利影响。城北迈皋桥一家大户型楼盘表示，眼下他们就在主推商铺，近一个月去化不错，目前还剩五六套。鼓楼滨江一家一年多未推住宅的楼盘工作人员则表示，他们去年底推出的商铺目前已经销完，很多买家等了许久不见住宅入市，限购之后干脆改买社区商铺了。
就在昨日，南京市的限贷政策也紧跟升级，纳入新限购区域的六合区最低首付款比例由原来的25%调整为30%;高淳区、溧水区最低首付比例由原来的20%调整为30%。调控持续收紧态势明显，对此业内专家表示，今年初以来南京楼市库存逐步下降，而需求却有一定的回温迹象，对此政策不断升级提高购房门槛，抑制需求端过热，在二手房限购以后，一手房的购买力会受到影响，也可以间接抑制一手房市场的热度，并且抑制南京远郊过热，同时对于商办去库存也可能起到一定推动作用，总而言之，调控后的市场博弈期已经全面来临，分化降温的势头将代表未来一个阶段的市场主流。