南京房企：主要针对三四线城市,南京目前暂不具备降价去库存条件

南京楼市库存只够卖5个月

在昨日公布的中央经济工作会议全文中，“化解房地产库存”被列入2016年经济工作五大任务中的重要一条。全文中指出，要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。同时，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

南京中海地产相关人士昨日接受小编采访时表示，南京房地产市场进入下半年以来，月均成交量都在万套以上，新房库存量也从高峰期的5.5万套左右一路下滑至目前的5万套，按照目前的销售速度，南京楼市的房源量只够卖5个月的时间。“5个月的去化周期在全国能排进前五的行列”，该人士称，种种迹象表明，南京目前暂不具备“化解房地产库存”的紧迫性，中央提出的“去库存”主要是针对楼市滞销、供销疲软的三四线城市而言，因此首次明确“农民工市民化”，打算以此来化解部分城市高库存的危机，而南京楼市的首要目标是保持稳定，避免房价的大起大落。

鼓励房企降房价需明确举措

今年的中央经济工作会议中还首次提出“鼓励降价”，房地产开发企业应顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，同时要取消过时的限制性措施。

朗诗地产南京公司相关负责人士认为，在历次的中央经济会议中，针对房地产业的提法大都是宏观性的，通常没有具体的细化要求，而此次会议十分明确地“鼓励房企降价”，非常罕见。该人士指出，由于南京楼市今年市场火热，对三四线城市的“严寒”无法体会，一些城市的去化周期达到2年以上，有的楼盘一个月只能卖出两三套房，因此中央适时提出“顺应市场规律调整营销策略”、“适当降低商品住房价格”是十分必要的。

至于鼓励降价的具体举措，这位负责人认为楼盘定价属市场行为，开发商随行就市理所应当，卖不掉自然会调整价格，如果政府“鼓励降价”的话，应该会有相关补偿措施，比如从房产税费方面入手，适当减免买卖双方的交易成本。不过，市场人士认为政府还是不应过多干预楼盘定价，尽力保障好中低收入住房困难家庭的居住问题，让楼市的价格交由市场去自行调节。

“去库存”或可继续降息

在不少业内人士看来，“去库存”是一盘很大的棋，需要运用多种手段下大力气解决。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，可以从以下几个方面入手。首先是货币政策上继续降准降息，今年10月23日降准降息之后，1年期定期存款利率为1.5%，距离零利率还有6次降息空间;大型金融机构存款准备金率为17%，距离2007年最低时的9%还有16次降准空间，只要楼市有“去库存”的需要，不排除继续降准降息，刺激买房需求。

其次，还可以进一步放松住房按揭贷款政策，如首套房的商贷最低首付比例由25%下调至20%;强制落实首套房商贷利率优惠，统一执行7折-85折;二套房商贷最低首付比例由40%下调至30%;二套房商贷利率取消上浮10%的规定，降低至基准利率或给予一定的优惠政策，如95折、9折等。

第三，减免房产交易税费，例如房地产按揭贷款利息抵扣个税、买房退个人所得税等，鼓励地方政府对房地产交易相关税费进行减免，降低新房买房成本和二手房交易成本，鼓励住房交易，刺激改善需求，如减免契税、调整营业税，建议普通住房全面取消营业税政策，二手房交易降低或取消个人所得税等。

专家指出，楼市“去库存”应遵循因地制宜、分类调控的原则，热点区域如北上广深四个一线城市及南京等个别二线城市不易再推行楼市刺激政策，针对三四线城市的鼓励措施则要落实到位，地方政府应享有较强的自主权。