南京装修网了解到，12月1日，南京台城花园小区，4栋和5栋加装电梯的施工工程正紧锣密鼓进行。“9月底报批，10月12日公示，22日施工。小区里还有七八个单元楼正在报批加装电梯。”施工方经理张言军说。

南京市2013年出台既有住宅增设电梯暂行办法，今年9月又出台既有住宅增设电梯实施办法。但是，3年来像台城花园这样能顺利加装电梯的小区仍是凤毛麟角。

3年只加装了3部电梯

台城花园5栋1单元501室业主黎老师是东南大学退休教授，“小区环境很好，唯一缺点就是没有电梯。现在连老年饭桌都搬到社区了，但对我们老年人来说，走不出门去，什么都是空的。”

“我们楼上有个住户中风了，在家躺了14年，不说6楼，就是2楼18个台阶，腿脚不灵便一样也走不起来啊。对于老人来说，没有电梯寸步难行。”察哈尔路16号小区9幢的周富云老人说。

3年前，南京曾统计当地7层以下住宅小区数量，当时是800个，另有9200栋零散多层住宅，共涉及居民66.6万户，“4层以上、有合法产权证明、没有列入拆迁或危旧房改造的多层住宅，都可以申请加装电梯。”南京市物业办工程管理科科长殷先豪说，如此当时预估会加装约3000部电梯。“遗憾的是，到目前为止，经规划等部门审批并已成功加装好的电梯只有3部。”

卡在了哪里?南京市规划局办公室相关负责人透露，“主要卡在了三分之二业主同意这一条”。

南京规定，既有住宅增设电梯应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。但在多个小区超过80%的一楼业主表示反对，原因很简单，一是他们没需求，二是加装电梯或多或少影响房屋采光，再者如果今后要转手，原来高层最不好卖，加装电梯后，肯定一楼最不抢手了。

一家品牌电梯企业江苏分公司营销总监还透露，公司目前在江苏还没有接过小区电梯加装业务。“电梯厂家和代理商要求付款方式是先预付30%，提货时再支付其余70%，但是业主一般不同意这样的付款方式。一部电梯20万元、加装井道20万元，还有七七八八的费用，共约50万元，电梯生产企业不做井道，业主还需要额外请钢结构公司来做。”

他还表示，电梯后续营运维护应也是个问题。“电梯质保顶多2年，之后一年维修保养至少5000元。”

走进上世纪80年代中期建成的南京张府园小区，社区居委会芮大姐表示，小区基本上都是四五十平米的安置房，楼和楼之间布局比较紧凑，根本没有空间加装电梯，费用对于业主来说也不是个小数字。

启动业主自治智慧

2013年初，台城花园16号楼1单元业主先行试水，在南京率先加装了电梯，其后，前来取经的居民和单位络绎不绝。小区业主介绍，他们小区的业主，大部分在本小区已经居住了很多年，邻里关系处得比较好，所以一楼用户并没有很大意见。

2014年年底，在周富云老先生发起下，察哈尔路16号小区9幢也成功加装了电梯，这个小区是1999年最后一批福利分房，业主大多也是一个单位的，比较能够理解高楼层老人的现实需求。

但每个小区居民的情况毕竟不一样。在天津新村，就因为一楼业主坚决不同意加装电梯，导致项目搁浅，还有鼓楼区长阳花园小区，业主们在业主群里为这事吵成一团。

光靠熟人关系打通梗阻显然不够。台城花园5栋1单元的业主共同商议，对三分之一有异议的业主给予一定的补偿，电梯管井处约三四平米的面积可供一楼住户使用。业主费用分摊协议则体现差别化，以一梯两户为例，1楼不出资，2楼1.75万元，3楼2.625万元，4楼3.5万元，5楼4.375万元，6楼5.25万元。

他们还以单元为单位建立公共账户，电费、年审、保险、维修保养、运行等费用都囊括在一起，政府补贴费用下来后，放入公共账户，再加上可以提取的维修资金和公积金，用来统一支付后续维保费用。

殷先豪表示，如有业主持反对意见，需要街道、社区、物业、业主以及电梯公司成立“五人小组”上门做好工作，将这个最大的“拦路虎”先解决掉。

顶层设计仍盼优化

周富云老人坦言，今年9月新规实施，政策松绑不少：不再需要公证;报批过程中也不指定要原件，只要复印件和本人签名即可;还有政府补贴，可以提取维修资金和公积金，很大程度上减轻了住户负担。

台城花园正在施工的两部电梯是由业主们委托施工方进行报批并支付一定费用，张言军反映，新规出台，减轻了很多不必要的流程，但程序仍很繁琐，希望下一步能够一个窗口管审批，高效率、低难度。

台城花园小区物业经理则担忧，电梯建好后，出现的一些不可避免的渗漏水、墙体裂缝等不可逆的问题，由谁承担?多出来的电梯无形中也为物业管理增加了难度。“目前物业费8毛钱一平方米，电梯装好后，物业费涨不涨?业主同不同意?如果房子被卖掉或者倒手，后来的业主会不会认可这个协议，承担这个费用?”

殷先豪则认为，国家相关法律也需改进，应明确新建多层住宅预留电梯井道。从长远来看，老旧小区加装电梯是大势所趋，但这是一个长期的过程。目前不同部门先后出台的政策之间、上位法和下位法之间，仍有一定矛盾和冲突，而有些过去的规范已经不再适用于今天的现实，需要政府在整体、全局层面进行适当调整，并且成立一个专门的部门或者机构，来专项指导这项工作。