开发商在房屋开发建设过程中，本应严格按照土地出让合同约定的建筑面积或者容积率进行施工，但现实中却总有开发商喜欢“越界”。当他们面对有关部门的检查时，经常以误差来推唐。到底如何界定违建还是误差呢?南京装修网小编获悉，昨天，南京市政府公布了《南京市建设项目建筑面积管理办法》。

误差范围：超建面积最高不超过500平方米

比如，开发商拿了一块住宅用地，总用地面积38000平方米，容积率2.8。在建设过程中，该地的超建面积在多少范围内，是属于正常误差呢?

《办法》中进行了明确规定，针对建设项目的地上建筑面积出现误差的，以建设项目地上总建筑面积为基数，误差范围不得超过1%，且超建面积不得超过500平方米。分期核发建设工程规划许可证的，应按上述标准分期进行核算，且累计总超建面积不得超过500平方米。也就是说，超建面积未超过总建筑面积的1%，是合理误差范围内。对这些在合理误差范围内的超建面积，且地上总建筑面积未超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位按规定补缴城市基础设施配套费等费用后，规划行政主管部门予以核发《规划核实合格证书》。若地上总建筑面积超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位在按规定补缴城市基础设施配套费等费用后，还要补缴土地出让金。

一旦超建面积超过合理误差范围，且地上总建筑面积超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，《办法》规定，按违法建设处理，依法进行拆除，不能拆除的，对超建面积(含合理误差部分)建筑部分予以没收，并处罚款。违法查处完毕后，建设单位还要按规定补缴城市基础设施配套费等费用和土地出让金。

住宅超过3.6米高就要多算建筑面积

以前，有开发商在盖商品房时，层高盖到5米以上。《办法》中对南京的建筑层高也严格控制，如果超过规定层高或者阳台飘窗超尺寸，就要按一定标准折算超建建筑面积，这将使得开发商更难“偷面积”。

按《办法》规定，南京住宅建筑、公寓(包括酒店式公寓)的层高超过3.6米，办公建筑和研发建筑层高超过4.2米，普通商业(门面房)建筑层高超过4.8米的，计算地上建筑面积时，每超出2.2米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算;不足2.2米的，该层建筑面积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算。

另外，飘窗、阳台、檐廊、挑廊、空调室外机搁板、幕墙及其他建筑外部构件不符合《南京市建设工程设计方案审查相关办法》的，按其外围水平投影面积计算全面积。

南京装修网小编注意到，《办法》中还特别强调，本办法规定的建筑面积管理，不免除建设单位因违法建设依法应承担的法律责任。建设单位在项目建设过程中，未按规划核准图施工，而造成违法建设的，应先行按照相关规定接受相关部门查处并履行完毕后，方可进行规划核实。