自发组建管委会，透明使用物业费 南京新街口街道居民自己当“管家”

修缮一新的车棚，停放有序的小区汽车和非机动车，干净整洁的小区环境，从前随意出没的小商贩没有了，居民的安全指数和满意度大大提高。而这样看上去井井有条的小区，并没有市场化的物业公司管理，是街道和社区发动居民自治参与管理的结果。近日，相关人士走访南京新街口街道发现，为解决老旧小区停车难、开放式小区安全隐患等问题，居民自治方式多多。

居民组建管委会，物管费、停车费聘请保安轮班

与南京其他小区不同，蓁巷15号——四牌楼59号小区，地处四牌楼和蓁巷交界，100多户居民家庭，约有400人。这个不大的老旧小区由于敞开式，成为周边超市、餐馆打工人员和小商小贩随意出入的地方。几年前，这里环境脏乱，门口堆放大量生活和建筑垃圾，夏日臭气冲天，雨天满脚污秽，居民抱怨声不断。

小区的私家车主靠“抢”、自行车占位等方式来“争夺”车位，居民间时常因为车位而发生口角。“社区介入小区管理不现实，我们就想方设法发动居民参与自治，自己管家门口的事。”南京市新街口街道成贤街社区书记说，居民组成的自管委向每户家庭收取每月30元物业管理费;有车家庭每月收取180元停车费，因车位只有车辆数的一半，每半年在有车居民中轮换一次。

资金到位后，社区帮助自管委聘请保安轮班看护、搭建值班亭等设施，社区还向市区两级政府部门申请到为民办实事的专项资金，粉刷小区走道墙面，更换危险玻璃、增加车棚等。这个老旧小区的内部管理实现了良性循环。

“社区、街道里的工作纷繁复杂。如果光靠社区里的社工或者街道等政府部门来解决肯定不行，居民们充分激发培育居民群众的活力，发动居民之间互相照料，群策群力，大家的力量是无限的。今后，我们还考虑培育发展社会组织参与社区治理，推进社区工作做得更好。”南京市新街口街道相关负责人告诉记者。

创新实施的“酬金制”，物业费使用情况每季度向全员公布

今年上半年，是不少小区集中收缴物业费的时间。一些老旧小区的物业管理人员表示，遇到难缠的居民，“跑”断腿也收不齐物业费。然而，在南京市玄武区唱经楼小区的物业费收缴率高达近100%。

谈起物业费收缴的“秘密”，新街口街道相关负责人表示，这一切要归功于“酬金制”，帮助该老旧小区破解了物管难题。酬金制模式，即业主交的钱全部用于小区，盈余属于全体缴费业主所有，物业公司只收取管理酬金。所有费用不进物业公司账户，全部由业主构成的管委会和业主代表保管和使用。

据南京装修网了解，唱经楼小区是南京市首批建成使用的高层住宅小区，建成之初曾因优美的绿化环境及良好的小区管理被评为全国十大文明小区。时过境迁，2014年9月30日，小区长发物业因资金债务退出小区物业管理，唱经楼小区物业遭遇瓶颈。街道和社区在2014年10月成立了小区管委会，并创新实践“酬金制”，小区物业管理逐渐走上正轨。

“过去，业主不信任也不满意物业公司，所以不愿意缴纳物业费。管委会成立后，首要的工作是要建立业主的信任感，让业主知道物业公司不会只收钱不服务或者少服务。”唱经楼小区管委会主任华新宪介绍说，采取“酬金制”模式前，小区3000多业主对于物业管理配合度不到10%。

因为收不到物业费，物业公司也就无法正常实施管理服务，小区多年来一直处于脏乱差的状况，不少业主干脆卖房搬走。酬金制模式运用之后，管委会大幅提高了小区保洁员、维修工人和安保人员的待遇，保持了物业队伍的稳定。同时聘请了一名专职收费员和一名热心居民兼职做会计，所有物业费使用情况全透明，每个季度都在小区橱窗和电子屏上公布。

居民自治模式，被周边老旧小区效仿

无论是成贤街社区还是唱经楼小区，老旧小区实施自治的案例正在被效仿。据南京装修网了解，聘请不到物业管理公司的进香河33号大院，几位退休教师牵头，成立居民自治管理委员会，一家一家上门收缴物业费，聘请保安、置办物业管理设备，每半年公布一次账目。不仅小区管理得井井有条，小区物业费收缴率也由原来的不到50%，上升到97%。

蓁巷2号小区的几位居民代表，在社区引导下，自发组织起来管理只有一幢楼的小区。居民徐女士一家家跑，筹集了3800元，安装了3个监控探头。“自今年2月安装以来，这个曾经治安不好的小区，再没发生过一起失窃案件。”居民称。

“现在，我们街道的所有老旧‘微型’小区，都有了居民自治管理。虽然形式不同，但效果都不错。”新街口街道物业管理办公室相关负责人介绍说。对于采取多种形式的小区自治，南京航空航天大学人文与社会科学学院教授认为，小区成立自治是实现政府由管理向治理转型的一种体现，以往政府大包大揽的太多，如今通过推进居民自治，有利于更好地实现协商民主。

针对目前居民自治存在的问题，他表示，现在不少居民自治由于公众缺乏对公共事务的热心，而导致居民自治参与度不够高;其次，政府应在协助基层实现居民自治之后，再做工作提高居民专业化自治能力;最后一点现状是，居民自治目前阶段成本普遍偏高，居民代表在协调时吃力不讨好现象时有发生，时间、语言暴力伤害等成本较高，这就需要政府从制度上下手作调整。